إلى أي مدى سنتفق على التنازل عن أسعار العقارات المرتبطة بالزراعة؟

كان العيش بالقرب من الأراضي الزراعية يعتبر في السابق وضعاً غير مرغوب فيه، لكن يبدو أن هذا الافتراض لم يعد صحيحاً بالضرورة. تسلط دراسة إسرائيلية جديدة الضوء على التفضيلات المتغيرة للإسرائيليين بمساعدة تحليل سوق العقارات

ربما لن يفاجئك الرقم التالي: إسرائيل من أصغر الدول في العالم ومع ذلك فهي الدولة التي تمتلكها أعلى معدل نمو سكاني بين الدول المتقدمة في العالم الغربي. في الواقع، خلال 76 عامًا، زاد عدد السكان في إسرائيل 12 مرة – أكثر من أي دولة غربية أخرى. ومن بين العواقب العديدة للكثافة المتزايدة هي الحقيقة المثيرة للقلق إلى حد ما وهي أن إسرائيل ومن المتوقع أن تفقد أكثر من عُشر مساحاتها المفتوحة بحلول عام 2050، ويرجع ذلك أساسًا إلى الحاجة إلى بناء المباني السكنية والبنية التحتية للنقل. الاستنتاج بسيط: طبيعة أقل بالنسبة لنا جميعًا. عندما تصبح الطبيعة سلعة نادرة وباهظة الثمن، ربما ليس من المستغرب أن يفضل العديد من الإسرائيليين العيش بالقرب من المساحات المفتوحة، وأنهم أصبحوا أقل انتقائية فيما يتعلق بنوع المساحات المفتوحة. 

وفق تقرير حالة الطبيعة المرج – البرنامج الوطني لتقييم حالة الطبيعة، أكثر من 10 بالمائة من إجمالي مساحة البلاد عبارة عن مناطق عمرانية وحوالي 85 بالمائة مناطق طبيعية أو حرجية أو زراعية. قد يعتقد المرء أن هذا رقم مشجع يشير إلى أنه يوجد في إسرائيل العديد من المناطق المفتوحة والكثير من الطبيعة - ولكن في الواقع حوالي 70 بالمائة من تلك المناطق المفتوحة هي مناطق صحراوية تقع جنوب بئر السبع. من ناحية أخرى، في وسط وشمال البلاد، حيث تعيش الغالبية العظمى من مواطني البلاد، لم يتبق سوى عدد قليل جدًا من المساحات المفتوحة وهي تتضاءل عامًا بعد عام. الأبحاث الجديدة التي سيتم تقديمها هذا العام في المؤتمر السنوي الخمسين للعلوم والبيئة، الذي سيعقد يومي 25 و 26 سبتمبر في جامعة بن غوريون في النقب، يبحث كيف تنعكس تفضيلات الإسرائيليين للعيش بالقرب من المساحات المفتوحة على سوق العقارات من أواخر التسعينيات حتى بداية عام 90. ويبدو أن الإسرائيليين مستعدون لتقديم تنازلات. 

الانتقال إلى القرية

يتناول البحث مجالا بحثيا يسمى الاقتصاد البيئي، وهو حقل فرعي في الاقتصاد يقوم بتحليل قضايا الجودة البيئية باستخدام النماذج الاقتصادية. يقول الدكتور ياناي فرحة، مؤلف الدراسة ورئيس قسم الأبحاث: "خلال فترة كورونا، رأينا انتقال الناس إلى المناطق الريفية خارج المدن الكبرى، وكنت مهتما بمعرفة كيف ينعكس هذا الاتجاه أيضا في البيانات الاقتصادية". قسم الاقتصاد والإدارة في الكلية الأكاديمية تل حاي "سوق العقارات" في رأيي هو أحد أفضل الطرق لفحص تفضيلات الناس - ويتم التعبير عن ذلك في المعاملات الفعلية والانتخابات باستخدام المنهجية الإحصائية المناسبة يمكن في الواقع استخراج ومن هذه الاختيارات تأتي القيمة التي تنسب إلى خصائص مختلفة، على سبيل المثال المسافة من الأسطح المفتوحة". 

استخدم فرحة في بحثه طريقة تسمى "انحدار دونيان"، والتي من خلالها يتم فحص العوامل المختلفة التي تؤثر على الأسعار، على سبيل المثال أسعار العقارات، واستخدم بيانات المعاملات العقارية في إسرائيل من عام 1998 إلى الربع الأول لعام 2023، وإدخالها في نظام المعلومات الجغرافية. ولقياس القرب من المساحات المفتوحة، استخدم طبقات نظام المعلومات الجغرافية التابعة لسلطة الطبيعة والحدائق ووزارة الزراعة، والتي تظهر جميع المساحات المفتوحة والمناطق الزراعية المحمية في إسرائيل. إن الجمع بين هذه البيانات جعل من الممكن قياس تأثير المسافة من المناطق المفتوحة وحجم المناطق المفتوحة على سعر العقارات كل عام.  

وتميز الدراسة بين المناطق المحمية مثل المحميات الطبيعية والمتنزهات الوطنية والمناطق الزراعية. "الأمران الواضحان اللذان يمكن ملاحظتهما بفضل البيانات هما أن الناس أصبحوا أكثر استعداداً للتنازل بشأن المسافة من المحميات الطبيعية، وأن القرب من المناطق الزراعية أصبح مقبولاً أكثر بكثير من ذي قبل"، يوضح فرحة. "تشير البيانات إلى أن العيش في منزل يقع بجوار الأراضي الزراعية في الماضي كان يعتبر غير مرغوب فيه، ربما بسبب عوامل مختلفة مثل الخوف من الرش أو الروائح الكريهة أو الضوضاء وحتى الخوف من البناء المستقبلي. وتظهر الدراسة أنه في السنوات الأخيرة إن اعتبار العيش بجوار الأراضي الزراعية له تأثير أقل على قرار شراء عقار جديد، بالإضافة إلى ذلك، في ظل حقيقة أن المساحات المفتوحة تتناقص سنة بعد سنة، أصبح المشترون أقل انتقائية فيما يتعلق بالنوع. من الفضاء المفتوح. التي يرغبون في العيش بالقرب منها." 

كم هي باهظة الثمن (أو رخيصة).

إذن ما هو الفرق في الأسعار؟ وبحسب الدراسة، فإن تكلفة العقار الذي يقع على بعد كيلومتر واحد من محمية طبيعية تبلغ حوالي 100 شيكل في المتوسط ​​مقارنة بعقار مماثل يقع على بعد كيلومترين. ومن ناحية أخرى، فإن العقار الذي يقع على بعد كيلومتر واحد من الأراضي الزراعية أرخص بحوالي 60 شيكل في المتوسط ​​من العقار الذي يقع على بعد كيلومترين. ويختفي التأثير السلبي للأراضي الزراعية على أسعار المنازل على مسافة كيلومترين من الأرض الزراعية، بينما يستمر التأثير الإيجابي للمحميات الطبيعية أو المتنزهات الوطنية على الأسعار لمسافات أكبر تصل إلى 13 كيلومتراً. 

خلال فترة كورونا وما بعدها، ظلت الزيادة في قيمة العقارات القريبة من المناطق المحمية عند مستوى مماثل، في حين انخفض انخفاض قيمة العقارات القريبة من المناطق الزراعية، مما يشير إلى أن المشترين أصبحوا أقل انتقائية في فيما يتعلق بنوع المساحة المفتوحة التي يريدون العيش بالقرب منها. "تشير البيانات إلى أن الاتجاه نحو التنازل عن القرب من أنواع مختلفة من المساحات المفتوحة بدأ في عام 2010، وفي سنوات كورونا تلقى دفعة كبيرة"، يؤكد فرحة. 

ويشير الطلب المتزايد على المساكن القريبة من أنواع مختلفة من المساحات المفتوحة وارتفاع أسعار العقارات إلى قلة المساحات المفتوحة التي ستتفاقم في العقود المقبلة. ومن توصيات فرحة التركيز على تطوير المناطق الحضرية بدلاً من التطوير على حساب المساحات المفتوحة من أجل الحفاظ على أكبر قدر ممكن من المساحات المفتوحة والطبيعة "إن قسط التأمين أقل بالفعل من ذي قبل، وسيكون هناك دائمًا أشخاص سيكونون على استعداد لدفع أسعار مرتفعة للعيش بالقرب من محمية طبيعية. ولكن حان الوقت للاستثمار بل والأكثر من ذلك في التجديد الحضري وزيادة عدد السكان في المناطق التي تم بناؤها بالفعل بدلاً من البناء على حساب المناطق المفتوحة".